دومین زنگ خطر دربازار مسکن تهران

به گزارش کشتی کروز، خبرنگاران: دومین زنگ خطر درباره شرایط عرضه جدید مسکن در شهر تهران به صدا درآمد.

دومین زنگ خطر دربازار مسکن تهران

جهت دریافت خدمات نحوه ساخت آلاچیق فلزی با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. هر گونه خدمات طراحی و اجرای آلاچیق های مختلف را به ما بسپارید.

به گزارش کشتی کروز آنالیز ها از شرایط عرضه مسکن نوساز در پایتخت نشان می دهد؛ درحالی که پیش از این اولین اخطار در بازار عرضه مسکن به لحاظ کاهش محسوس حجم عرضه واحدهای مسکونی تازه ساز به بازار مسکن شناسایی شده بود هم اکنون اخطار دوم در شکل کاهش بی سابقه سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در مناطق مختلف تهران رصد می گردد.

آمارهای رسمی نشان می دهد در شرایطی که در سال 98 برای پنجمین سال پیاپی تیراژ عرضه جدید واحدهای مسکونی به بازار مسکن به طور متوسط معادل 20 تا 30 درصد از کف احتیاج به عرضه جدید مسکن به بازار کمتر بود، از سوی دیگر با رسیدن سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در روزهای انتهای سال 98 به کمترین میزان خود دست کم طی دو تا سه سال گذشته، دومین زنگ خطر بازار مسکن به لحاظ افت تیراژ جدید ساختمانی و ورود آپارتمان های تازه ساز به بازار مسکن پایتخت به صدا درآمد.

درحالی که در سال 98 باز هم تیراژ ساختمانی مورد انتظار برای عرضه جدید به بازار مسکن شهر تهران محقق نشد و عرضه جدید واحدهای مسکونی برای پنجمین سال متوالی همچنان در سطحی کمتر از احتیاج حداقلی بازار به ساخت و عرضه واحدهای مسکونی نهاده شد، شاهد دوم کاهش عرضه مسکن تازه ساز در قالب افت محسوس سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه های گذشته رصد شد.

سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در روزهای انتهای سال گذشته با کاهش محسوس به 40 درصد رسید؛ این میزان در معاملات مربوط به خرید و فروش واحدهای مسکونی در اولین ماه سال 99 نیز حول وحوش همین میزان رقم خورد. هر چند در فروردین ماه رکورد رکود معاملات مسکن به لحاظ کمترین حجم و تعداد معاملات خرید آپارتمان در تهران شکسته شد و درحالی که در بدترین شرایط در همه ماه های فروردین سال های اخیر و در تاریخ ثبت آمار معاملات مسکن به صورت ماهانه دست کم 3 هزار فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران در این ماه به ثبت می رسید اما در فروردین 99 در یک رکود بی سابقه تنها حدود هزار و 200 معامله خرید مسکن در 22 منطقه پایتخت انجام شد. کاهش محسوس سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در حالی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نسبت به گذشته رصد می گردد که در سال های رونق معاملات و ساخت و ساز مسکن این سهم همیشه بیش از 50 درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران بود. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران در حالی هم اکنون به شکل بی سابقه دست کم طی دو تا سه سال اخیر کاهش یافته و به حدود 40 درصد حجم کل معاملات فروش مسکن پایتخت رسیده است که حتی در بهمن ماه - ماه میانی زمستان سال گذشته - این سهم 43 درصد گزارش شد.

آمارهای رسمی مربوط به آخرین تحولات بازار مسکن شهر تهران از سوی دیگر حاکی است میزان افت معاملات خرید واحدهای مسکونی نوساز یا تازه ساز نیز نسبت به همه گروه های سنی واحدهای مسکونی معامله شده در بازار مسکن شهر تهران در روزهای انتهای سال 98 بیشتر بوده است. به این معنا که بیشترین میزان افت معاملات مسکن در میان همه گروه های سنی واحدهای مسکونی مربوط به واحدهای مسکونی نوساز بوده است. سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز در 29 روز منتهی به انتها سال 98-اسفند ماه 98- معادل 20 درصد در مقایسه با سهم فروش این گروه از واحدهای مسکونی در مقطع زمانی مشابه سال گذشته کاهش یافت و این میزان افت بیشترین میزان کاهش سهم معاملات فروش مسکن در میان رده های مختلف سنی آپارتمان های مسکونی شهر تهران است. این در حالی است که به طور کلی میزان افت تعداد معاملات خرید مسکن شهر تهران در میان همه رده های سنی واحدهای مسکونی به طور متوسط 18 درصد بوده است.

این موضوع نشان می دهد افت نقطه ای سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز از میزان کاهش سهم فروش مسکن در همه رده های سنی واحدهای مسکونی نیز بیشتر بوده است. در واقع در عین حال که سهم فروش واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز در شهر تهران در روزهای انتهای سال گذشته در مقایسه با ماه های قبل و همچنین مقطع زمانی مشابه سال قبل به میزان محسوس کاهش یافته است از سوی دیگر همچنین بازار معاملات مسکن در بخش فروش واحدهای مسکونی نوساز بیشترین میزان افت را در میان همه گروه های سنی واحدهای مسکونی معامله شده در بازار تجربه نموده است.

آنالیز های کارشناسی از شناسایی دو علت عمده در این زمینه خبر می دهد. اولین علت کاهش محسوس و قابل توجه سهم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در شهر تهران در میان سایر رده های سنی واحدهای مسکونی، مربوط به شرایط قرمز کارنامه عرضه مسکن در شهر تهران طی سال های اخیر است. همان گونه که گفته شد در سال 98 نیز برای پنجمین سال متوالی حجم عرضه جدید به بازار مسکن در قالب واحدهای مسکونی تازه ساز و کلیدنخورده به بازار کمتر از کف عرضه مورد احتیاج بازار برای ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن بود.

آنالیز آمارهای ارائه شده درباره پروژه های ساختمانی اجرا شده در سال گذشته نشان می دهد در 12 ماه سال 98، مجموعا 66 هزار و 200 واحد مسکونی در شهر تهران ساخته شدند که نسبت به سال 97 معادل 5/ 13 درصد کاهش داشته است. این فرایند نسبت به دو سال گذشته نشان دهنده رسیدن تیراژ ساخت وساز به پایین ترین سطح است. در سال های 96 و 97 به ترتیب 70 هزار و 780 واحد و 76 هزار و 560 واحد مسکونی در پایتخت ساخته شدند. در عین حال، مقایسه حجم آپارتمان سازی اجرا شده در این شهر از ابتدای دهه تا به امروز حاکی از آن است که پس از شکل گیری سونامی ساخت وساز در سال های 91 و 92؛ از سال 93 تا انتها سال گذشته، کمترین عرضه مسکن به بازار ابتدا در سال 94 معادل 65 هزار و 500 واحد مسکونی و پس از آن در سال 98 رخ داد. این موضوع به عنوان اولین اخطار به بازار مسکن به لحاظ کمبود عرضه مورد احتیاج برای ایجاد تعادل در بازار مسکن در روزهای اخیر در قالب گزارشی با عنوان کارنامه قرمز عرضه مسکن در دنیای اقتصاد مورد آنالیز نهاده شده و اعلام شد.

در شرایطی که به لحاظ پاسخ به حداقل احتیاج به عرضه جدید واحدهای مسکونی به بازار مسکن در قالب آپارتمان های تازه ساز باید سالانه دست کم 96 هزار واحد مسکونی به بازار مسکن شهر تهران اضافه گردد اما در سال 98 تنها 66 هزار واحد مسکونی ساخته شد که 32 درصد کمتر از کف احتیاج بازار به واحدهای مسکونی تازه ساز و عرضه مسکن به متقاضیان است. این موضوع نشان می دهد هم اکنون تیراژ ساختمانی در شهر تهران محدود است و ساخت و ساز کمتر از احتیاج حداقلی بازار معاملات مسکن انجام می گردد و به این ترتیب عرضه جدید دست کم پنج سال متوالی نتوانسته است حتی کف احتیاج به عرضه جدید مسکن را پوشش دهد و جوابگو باشد. اخطار دوم تاییدکننده اخطار اول درخصوص شرایط قرمز بازار ساخت مسکن در پایتخت است.کاهش محسوس حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز در بازار مسکن شهر تهران از یک زاویه مهم نشان دهنده کمبود عرضه جدید به بازار مسکن است. کاهش عرضه جدید به بازار مسکن و کافی نبودن ساخت واحدهای مسکونی موجب شده است به تبع حجم معاملات واحدهای مسکونی نوساز نیز به دلیل کاهش میزان عرضه آنها به بازار افت کند. این موضوع یعنی کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز که در نهایت منجر به کاهش حجم معاملات این گروه از واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن شهر تهران شده است با گذشت زمان وزن بیشتری در تغییرات افزایشی قیمت مسکن خواهد داشت. به عبارت دیگر به دنبال کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز به بازار مسکن و در نتیجه کاهش حجم معاملات این گروه از واحدها، تغییرات افزایشی قیمت مسکن ناشی از کمبود عرضه واحد نوساز و در نتیجه افزایش قیمت این گروه از واحدها شدیدتر از زمانی خواهد بود که حجم مناسب و کافی ساخت و ساز و عرضه آپارتمان های نوساز به بازار مسکن صورت می گیرد.

این موضوع می تواند منجر به بروز یک اتفاق مهم در بازار مسکن گردد. آنالیز ها نشان می دهد حتی در زمانی که سهم عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن در نتیجه مطلوب بودن حجم ساخت و سازها قابل توجه و کافی بود، سهم واحدهای مسکونی مورد تقاضای گروه غالب متقاضی مسکن یعنی عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 60 متر و 80 متر در میان عرضه جدید محدود بود. به این معنا که حتی در زمان اوج رونق فعالیت های ساختمانی تمایل سازنده ها بیشتر به ساخت واحدهای مسکونی عظیم متراژ - با مساحت بیش از 100 مترمربع - بود. از این رو حتی در آن سال ها سهم عرضه واحدهای مسکونی که گروه غالب متقاضیان اعم از مصرفی، سرمایه گذار و سفته باز متقاضی خرید آنها بودند در میان سایر گروه های متراژی آپارتمان های نوساز عرضه شده به بازار ناچیز بود. حال در شرایطی که شرایط ساخت وسازها در حالت هشدار نهاده شده و زنگ خطر کمبود عرضه جدید به بازار مسکن به صدا درآمده است باز هم سهم این واحدها و عرضه این گروه از واحدهای مسکونی مورد تقاضای اغلب خریداران،کمتر از قبل شده است. بنابراین شرایط عرضه این دسته از آپارتمان ها در شرایط فعلی حادتر از قبل شده است.

این موضوع در صورت تداوم و در صورتی که با رفع موانع ساخت وساز و ایجاد رونق در بازار پروژه های ساختمانی و همچنین ترغیب و تشویق سازنده ها به سمت ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا-واحدهای مسکونی کوچک متراژ با مساحت کمتر از 80 مترمربع - رفع نگردد می تواند رفته رفته اثرات افزایشی قابل توجه از همین ناحیه بر سطح قیمت مسکن در کل بازار برجای بگذارد. از آنجا که سطح قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران و در عمده شهرها برمبنای قیمت واحدهای مسکونی نوساز برآورد و مشخص می گردد در صورت کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز و افزایش قیمت این گروه از واحدها در نتیجه کمیاب شدن و کمبود عرضه، سایر واحدهای مسکونی نیز دستخوش تحولات افزایشی قیمت شده یا دست کم شرایط برای تعدیل سطح قیمت ها در بازار مسکن دشوارتر از مقطع زمانی حاضر خواهد شد. هم اکنون بخش عمده و قابل توجه ریزش سهم نوسازها در معاملات مسکن شهر تهران در مقایسه با ماه های گذشته در شکل افزایش سهم واحدهای مسکونی میانسال و سالخورده منعکس می گردد. تازه ترین آمارهای مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران مربوط به مقطع زمانی فروردین ماه سال جاری که به تازگی از سوی بانک مرکزی منتشر شده است حاکی است در این ماه سهم فروش واحدهای مسکونی با عمربنای بالاتر از 20 سال نسبت به مقطع زمانی مشابه سال گذشته-فروردین ماه سال 98-حدود 2 درصد افزایش یافته است. یکی از مهم ترین دلایل این موضوع کاهش عرضه واحدهای مسکونی نوساز به بازار مسکن و از سوی دیگر افزایش شکاف قیمتی بین واحدهای مسکونی نوساز و سالخورده به دلیل کاهش عرضه نوسازها و تاثیر این موضوع در نوسانات افزایشی قیمت این گروه از واحدهای مسکونی است. با این حال همچنان بیشترین میزان معاملات مسکن در هر ماه در شهر تهران کماکان در رده سنی واحدهای مسکونی نوساز انجام می گردد.اما کاهش سهم فروش نوسازها در نتیجه کمای فعالیت های ساختمانی و کاهش حجم عرضه واحدهای مسکونی تازه ساز به بازار مسکن می تواند پیامدهای منفی و زیان بار برای بازار مسکن به خصوص از ناحیه تشدید کمبود عرضه، افزایش شکاف بین میزان تقاضا و حجم عرضه، افزایش فاصله قیمتی بین واحدهای مسکونی با موقعیت مشابه اما با عمربنای متفاوت (نوساز و سالخورده) و در نتیجه اثرگذاری افزایشی بر سطح قیمت واحدهای مسکونی در کل بازار تحت تاثیر افزایش قیمت نوسازها و تازه سازها بر جای بگذارد. کارشناسان معتقدند باید سیاست هایی اعمال گردد که سازنده ها علاوه بر ترغیب به بازگشت به فعالیت های ساختمانی و خروج بازار ساخت وساز از حالت رکود، ساخت واحدهای مسکونی متناسب با الگوی غالب تقاضا برای ایجاد تعادل بین میزان عرضه و حجم تقاضای واحدهای مسکونی به خصوص در مناطق مصرفی و پرتقاضا را در دستور کار خود قرار دهند. چراکه در صورت ادامه شرایط و شرایط فعلی، انتظار می رود سهم نوسازها از کل معاملات مسکن شهر تهران بازهم کمتر گردد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 21 اردیبهشت 1399 بروزرسانی: 6 مهر 1399 گردآورنده: cruisero.ir شناسه مطلب: 1060

به "دومین زنگ خطر دربازار مسکن تهران" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "دومین زنگ خطر دربازار مسکن تهران"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید